امروزه با افزایش جمعیت تقاضا برای ساخت ملک زیاده شده است. از آن رو در زمان فروش نیز فروشنده مالیات های گوناگونی را باید پرداخت کند که شناخت آن مالیات ها ضرورت دارد. در این مقاله از آقای مالیات، نکات مهم مالیات ساخت و فروش، مشمولین این مالیات، افراد معاف و غیر مشمول، نحوه محاسبه ی درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش املاک، ساخت املاک تجاری و مالیات بر ارزش افزوده صحبت می کنیم. پس برای آگاهی از آنها با ما همراه باشید.
برای درک بهتر مطالب ابتدا توجه شما را به تعاریف زیر جلب می کنیم.
- ارزش معاملاتی: تعیین آن بر عهده ی کمیسیون تقویم املاک می باشد که در سال 1402 معادل 16% میانگین قیمت های روز منطقه است.
- حق واگذاری محل: عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوقِ ناشی از موقعیت تجاری محل که به آن سرقفلی نیز می گویند.
- مالیات مقطوع نقل و انتقال: نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ 5% و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوهِ دریافتی مالک به نرخ 2% در زمان انتقال می باشد.
اگر حسابدار و یا مدیر کسب و کار هستید؛ برای یادگیری مباحث تخصصی مالیات به صفحه آموزش مالیات مراجعه کنید.
انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات
- مالیات نقل و انتقال
- مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی)
- مالیات ساخت و فروش
- مالیات بر خانه های خالی
- مالیات بر خانه های لوکس
توضیح: در مورد مالیات نقل و انتقال و حق واگذاری محل در بالا به اختصار توضیحاتی داده شد.
مالیات بساز و بفروشی چیست؟
این مالیات موضوع ماده 77 قانون مالیات های مستقیم است که مالیات ساخت و فروش نام دارد. البته به آن مالیات بساز و بفروشی نیز گفته می شود. زمانی که بر روی زمین یا بنای قبلی، سازه ی جدیدی ساخته و به فروش برسد، علاوه بر مالیات مقطوع نقل و انتقال، مشمول مالیات ساخت و فروش نیز می شود که فروشنده می بایست 10% ارزش معاملاتی را به صورت علی الحساب پرداخت نماید.
چه کسانی مشمول این مالیات می شوند؟
تمام اشخاص حقیقی و حقوقی، اگر ساخت و ساز انجام داده و آن ملک را به فروش برسانند مشمول مالیات ساخت و فروش می شوند البته استثنی هایی نیز وجود دارد که در ادامه به آن ها می پردازیم.
نکات قابل توجه
- شهرداری ها در هنگام صدور پروانۀ ساخت و یا گواهی پایانِ کار ملزم به ارسال اطلاعات سازنده به سازمان امور مالیاتی می باشند تا برای آن شخص پرونده مالیاتی تشکیل شود.
- ساختمان های در حال ساخت و ناتمام نیز از این قاعده مستثنا نیستند. آنها نیز در هنگام فروش ملزم به پرداخت مالیات ساخت وفروش هستند.
- کاربری ملک (مسکونی،تجاری،اداری و…) در محاسبه و تعیین مالیات ساخت و فروش املاک تفاوتی ندارد و همه ی املاک را شامل می شود.
افراد معاف و غیرمشمول
- فرد حقیقی که گواهی پایان کار ملک ساخته شده ی خود را دریافت می کند اگر بعد از سه سال از تاریخ گواهی پایانِ کار آن را به فروش برساند، معاف از مالیات ساخت و فروش است.
- اگر ملک ساخته شده در شهرهای کوچکی که جمعیت آنها به یکصد هزار نفر نمی رسند، احداث شود نیاز به پرداخت این مالیات در زمان فروش برای سازنده نمی باشد.
- اگر فردی زمین خود را در اختیار فردی دیگر گذاشته و آن فرد با سرمایه ی خود بر روی آن زمین بنایی احداث کند و آن دو به صورت مشارکتی آن ساختمان را ساخته و به فروش برسانند، در صورتی که آن دو نفر شرکت نامه ای را در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسانند، در هنگام انتقال سند از فرد صاحب زمین به شریک خود که مسئولیت ساخت این بنا را بر عهده داشته، مشمول پرداخت این مالیات نمی شود.
- در مواردی ممکن است که وزارت راه و شهرسازی برای اشخاصی مجوز انبوه سازی صادر کنند که در این صورت آن افراد معادل بنگاه تولیدی می باشند. حال اگر فردی تصمیم به سرمایه گذاری در این پروژه های انبوه سازی را داشته باشد، اگر آن سرمایه گذاری در قالب عقود مشارکتی باشد آن بنگاه تولیدی به میزان حداقل سود عقود مشارکتی مصوب پول و اعتبار، که به سرمایه گذار می پردازد جزء هزینه های قابل قبول وی بوده و برای آن شخص سرمایه گذار نیز تا همان میزان سود نرخ صفر است.
برای فهم بهتر این موضوع به مثال زیر توجه فرمایید:
اگر آقای احمدی انبوه ساز باشد و آقای عسگری در پروژه ی انبوه سازی وی مبلغی را سرمایه گذاری کند، آن مبلغ سودی که آقای احمدی به آقای عسگری می پردازد را به عنوان هزینه های قابل قبول وی می پذیرند و از آن طرف آقای عسگری تا همان میزان درصد سود دریافتی، معاف از مالیات می باشد.
اگر با مبالغ بالایی از مالیات مواجه شدید و نمی دانید که باید از کجا شروع کنید ما به شما پیشنهاد می کنیم از خدمات مشاوره مالیاتی موسسه آقای مالیات استفاده کنید.
نحوه ی محاسبه ی درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش
در هنگام فروش ملک، شخص فروشنده باید مبلغ ده درصدِ ارزش معاملاتی ملک را به صورت علی الحساب بپردازد که بسته به حقیقی یا حقوقی بودن فرد، نوع محاسبه درآمد مشمول مالیات متفاوت است.
از آنجا که قانون گذار این عمل را به عنوان شغل برای آن شخص تلقی می نماید، برای افراد حقیقی مطابق با فصل مالیات مشاغل و برای افراد حقوقی نیز مطابق با فصل محاسابه درآمد مشمول افراد حقوقی تعیین می گردد که نرخ محاسبه مالیات برای افراد حقیقی به صورت پلکانی (پانزده، بیست، بیست و پنج درصد سود حاصل از ساخت و فروش) بوده و برای افراد حقوقی نیز به صورت قطعی بیست و پنج درصد سود حاصل محاسبه می گردد.
برای محاسبه ی ارزش معاملاتی ملک موردِ نظر همان طور که در ابتدای مقاله بیان شد، تعیین این مورد به عهده ی کمیسیون تقویم املاک است؛ این کمیسیون در سال 1395، شاخص را دو درصد ارزشِ روز ملک قرار داده که هر سال دو واحدِ درصد به آن اضافه می شود تا آن شاخص به بیست درصد برسد.
به طور مثال اگر شخصی ملک نوساز خود را با ارزش روز یکصد میلیارد ریال در سال 1402 به فروش برساند، ارزش معاملاتی آن ملک در سال 1402، شانزده درصد ارزش روز آن ملک است.
ساخت املاک تجاری و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی)
در مواردی که اشخاص ملکی را با کاربری تجاری ساخته و به فروش می رسانند، در هنگام انتقال سرقفلی آن ملک باید مبلغ ده درصد ارزش معاملاتی را به صورت علی الحساب بپردازند. به عبارتی دیگر شخص فروشنده پنج درصد ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات مقطوع نقل و انتقال و همچنین علی الحساب ده درصد ارزش معاملاتی آن ملک را نیز بابت مالیات ساخت و فروش باید پرداخت نماید. به طبع این افراد دیگر ملزم به پرداخت دو درصد وجه دریافتی مالک به عنوان مالیات حق پیشه محل (سرقفلی) نیستند.
البته نکته ای که قابل توجه می باشد این است که اگر آن شخص حقیقی باشد و ملک تجاری خود را قبل از سه سال به فروش برساند و یا آن ملک در شهرهای کوچک زیر یکصد هزار نفر جمعیت ساخته شود، در آن صورت مالیات موضوع ساخت و فروش به آن تعلق نمی گیرد و طبع آن باید دو درصد وجوه دریافتی مالک به عنوان مالیات مقطوع حق واگذاری محل (سرقفلی) را علاوه بر مالیات های متعلقه دیگر پرداخت نماید.
اگر نسبت به برگ تشخیص مالیات عملکرد خود اعتراض دارید و نمی دانید مراحل آن را از کجا شروع کنید، پیشنهاد می کنم مقاله اعتراض به برگ تشخیص مالیاتی را نیز مطالعه کنید.
مالیات بر ارزش افزوده
در قانون دائمی مالیات بر ارزش افزوده که در بهمن ماه سال 1400 به تصویب رسیده است، کلیه دارایی های غیرمنقول معاف از مالیات بر ارزش افزوده می باشند. در مورد ساختمان های ساخته شده و در حال ساخت نیز این قانون اجرا می شود. آن دسته از ساختمان هایی که به صورت مشارکتی ساخته می شوند نیز به شرط رعایت قوانین مندرج در مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، از مالیات بر ارزش افزوده معاف می باشند.
در صورتی که قوانین ذکر شده رعایت نشود و برای سازمان امور مالیاتی محرز نگردد، اگر آن سازنده طبق فراخوان های مالیات بر ارزش افزوده مکلف به ثبت نام شوند، مالیات وی طبق مقررات قانون فوق محاسبه و تعیین می گردد.
کلام آخر
ما در این مقاله سعی کردیم به طور کامل در مورد مالیات ساخت و فروش که به مالیات بساز و بفروشی معروف است مطالبی را بیان کنیم و همه ی مباحث پیرامون این موضوع شامل: اشخاصی که مشمول این مالیات می شوند و همچنین آن دسته از افرادی که از پرداخت این مالیات معاف و مشمول این ماده نمی شوند و همین طور نحوه ی محاسبه و پرداخت این مالیات و نحوه تعلق مالیات بر ارزش افزوده به اشخاصی که به ساخت و فروش ملک مشغول می باشند، به تفصیل صحبت کردیم.
در ادامه اگر با هرگونه ابهام یا سوالی در خصوص مالیات ساخت و فروش مواجه شدید، می توانید از طریق کادر نظرات با ما در ارتباط باشید. مشاورین متخصص مالیاتی ما در اسرع وقت پاسخگوی سوالات و نظرات شما هستند. از همراهی و اعتماد شما سپاسگزاریم.
